Obnova hipoteka ponovno je potaknula usporedbe između vlasništva nad nekretninom i najma. Što pokazuju trenutne statistike, koji su rizici svake opcije i kako obiteljski proračun utječe na konačnu odluku? Ponovno pokretanje hipotekarnih kredita u 2025. godini povećalo je mogućnosti financiranja kupnje stambenog prostora u Srbiji, čemu su pridonijeli stabilniji tečaj, niža inflacija i smanjena ekonomska neizvjesnost. Ovaj scenarij omogućio je postupno oživljavanje stambenog kreditiranja, iako njegov utjecaj na tržište nekretnina još uvijek ostaje ograničen. Ipak, dovoljan je da se ponovno otvori rasprava o izboru između najma i kupnje stana.
Prema najnovijem monetarnom izvješću Narodne banke Srbije, volumen stambenih kredita u prosincu 2025. godine snažno je porastao na godišnjoj razini, a glavni pokretač bila je prilagodba kreditnih uvjeta indeksiranim modelima financiranja.
Međutim, ukupni volumeni i dalje ostaju niski u usporedbi s veličinom tržišta. Na nacionalnoj razini u Srbiji postoji ograničen broj kućanstava s aktivnim hipotekarnim dugom, a tijekom 2025. godine očekuje se umjeren rast novih hipoteka. To ukazuje na oporavak potražnje, ali još uvijek daleko od razina zabilježenih u razdobljima snažnog kreditnog rasta.
Stručnjaci očekuju daljnje povećanje obujma financiranja tijekom godine, u kontekstu postupnog širenja bankarskih kredita i zadržavanja relativno visokih kamatnih stopa za prosječna kućanstva. Ove promjene podudaraju se s održavanjem visokih najamnina i umjerenim rastom cijena stanova, što je smanjilo mjesečnu razliku između troška najma i hipotekarne rate te dodatno potaknulo raspravu o izboru između ove dvije opcije.
Vrijednost lokacija
Tržište najma u Beogradu i dalje je vrlo aktivno. Prema podacima domaćih portala za nekretnine, cijene najma su u studenom porasle u odnosu na prethodni mjesec, a ukupno su u prvih jedanaest mjeseci 2025. godine zabilježile rast koji je nadmašio stopu inflacije. U konkretnim brojkama, najam garsonijere u Beogradu iznosi u prosjeku oko 75.000 dinara mjesečno, dok dvosobni stan doseže oko 90.000 dinara. Kod trosobnih stanova prosječna najamnina raste na približno 120.000 dinara mjesečno.
Cijene stanova
Za razliku od tržišta najma, prodajne cijene stanova pokazuju stabilniju dinamiku. Prema dostupnim podacima s tržišta nekretnina u Srbiji, cijena po četvornom metru u Beogradu tijekom jeseni ostala je uglavnom nepromijenjena. Do kraja 2025. godine cijene stanova zabilježile su umjeren rast, ponajviše u novogradnji.
Trenutno je prosječna tržišna vrijednost garsonijere oko 90.000 eura, dok dvosobni stan doseže približno 120.000 eura. Trosobni stanovi u atraktivnijim gradskim zonama prelaze vrijednost od 160.000 eura. Stabilnije cjenovno okruženje poklopilo se s oporavkom aktivnosti na tržištu nekretnina i većim brojem realiziranih kupoprodajnih ugovora.
Unutar tog ukupnog obujma, stambeni krediti postali su jedan od najbrže rastućih segmenata bankarskog sustava. Iako njihov udio u ukupnim kreditima i dalje ostaje relativno nizak, trend rasta ukazuje na postupno jačanje povjerenja građana u dugoročno financiranje.
Karakteristike tržišta
Trenutna bankarska ponuda u Srbiji uglavnom se usredotočuje na stambene kredite s rokovima otplate od 10 do 30 godina, uz kamatne stope koje ovise o vrsti kamate i profilu klijenta. U državnim bankama kamatne stope započinju na nižim razinama za klijente s redovitim primanjima, dok u privatnim bankama mogu biti znatno više.
Za dvosobni stan u Beogradu, banke u prosjeku financiraju do 70–80% vrijednosti nekretnine, što znači da je potreban predujam od 20 do 30%. Prema simulacijama, početna mjesečna rata za kredit u iznosu od oko 100.000 eura iznosi približno 90.000 dinara, ali može varirati ovisno o kamatnoj stopi i uvjetima banke.
Ovaj iznos usporediv je s prosječnom najamninom dvosobnog stana u Beogradu. Nominalno, razlika između mjesečnog najma i hipotekarne rate je mala, no ključna razlika leži u razini rizika i dugoročnoj obvezi. Banke zahtijevaju stabilna i visoka primanja, a kod promjenjivih kamatnih stopa mjesečna rata može znatno porasti.
Izbor između najma i kupnje nekretnine nema univerzalan odgovor. On ovisi o stabilnosti prihoda, mogućnosti štednje za predujam, toleranciji na rizik i planiranom vremenu boravka u nekretnini.
